Como funciona
Como funciona a hipoteca no Reino Unido
No UK, quase todas as hipotecas novas são repayment (capital e juros) — você amortiza ao longo do prazo (geralmente 25 anos) e o imóvel fica integralmente seu no fim. Interest-only ainda existe, mas hoje é mais comum no buy-to-let. A taxa normalmente é fixa por 2, 5 ou 10 anos e depois volta à Standard Variable Rate (SVR) do banco.
Os bancos olham o Loan-to-Value (LTV) — valor do empréstimo sobre o valor do imóvel — e a affordability (renda, dívidas, gastos). Quanto menor o LTV, melhor a taxa. 60% ou menos desbloqueia as melhores ofertas.
A fórmula do pagamento mensal
A amortização faz duas coisas ao mesmo tempo: cobra juros mensais sobre o saldo em aberto e reduz o principal até zerar ao fim do prazo.
Exemplo: £250.000 a 4,5% em 25 anos
Taxa mensal r = 0,045 / 12 = 0,00375. Prazo n = 25 × 12 = 300 meses.
Parcela = 250.000 × (0,00375 × 1,00375^300) / (1,00375^300 − 1) ≈ £1.389,58.
Total pago em 25 anos ≈ £416.874. Juros totais ≈ £166.874.
No mês 1, cerca de £937,50 são juros e £452,08 amortização. No último ano quase tudo vira principal.
O que muda sua parcela
| Mudança | Efeito sobre £250k / 4,5% / 25 anos |
|---|---|
| +1% na taxa (5,5%) | +£145/mês, +£43.500 no total |
| −1% na taxa (3,5%) | −£138/mês, −£41.400 no total |
| Prazo 30 em vez de 25 | −£123/mês, +£48.400 em juros |
| Prazo 20 em vez de 25 | +£192/mês, −£47.400 em juros |
| Pré-pagar £100/mês | ~2,5 anos mais cedo, ~£21k de juros economizados |
Taxa fixa, tracker ou variável?
A maioria opta por fixa (2, 5 ou 10 anos) pela previsibilidade. O tracker acompanha a taxa base do Bank of England + margem. A SVR do banco (vigente depois do seu deal) costuma ser a mais cara; remortgaging um ou dois meses antes do fim do prazo evita que você caia nela.
Pré-pagamento: o superpoder silencioso
A maioria das hipotecas fixas permite pré-pagar até 10% do saldo por ano sem multa (ERC). Pequenos pré-pagamentos economizam juros desproporcionais porque reduzem o saldo sobre o qual os juros incidem.
£100 extras por mês em £250.000 encurta o prazo em 2–3 anos e economiza £15.000–£25.000 dependendo da taxa. Verifique as regras do seu credor antes.
Outros custos a considerar
- Stamp Duty — veja nossa calculadora de Stamp Duty. First-time buyers têm isenção até £425.000.
- Taxas de arranjo/produto — tipicamente £0–£1.999. Dá para somar ao empréstimo, mas aí paga juros sobre elas.
- Avaliação, survey, conveyancing, searches — orçamento de £1.500–£3.000.
- Seguro do imóvel — exigido desde o dia do completion. Vale comparar todo ano.