Como funciona
O que significa LTV e por que importa
LTV (Rácio Empréstimo/Valor) é o rácio da sua hipoteca em relação ao valor do imóvel, expresso em percentagem. É um dos números mais importantes no empréstimo hipotecário porque indica aos credores quanto do imóvel está a financiar versus quanto é seu.
Fórmula: LTV% = (Empréstimo ÷ Valor do Imóvel) × 100. A sua percentagem de depósito é simplesmente 100 menos o LTV. Portanto, um depósito de 10% dá 90% LTV; um depósito de 25% dá 75% LTV.
O LTV importa porque determina a sua taxa de juro, quais os credores que considerarão a sua candidatura e com que facilidade pode fazer remortgage no futuro.
O LTV também muda ao longo do tempo à medida que reembolsa a hipoteca e os valores do imóvel mudam. Utilize a nossa calculadora de remortgage para verificar se um LTV melhor agora o qualifica para uma taxa mais baixa.
Como o LTV afeta a sua taxa hipotecária
Os preços hipotecários no Reino Unido são escalonados por LTV. Mover-se de um escalão para o próximo — por exemplo de 85% para 80% LTV — tipicamente desbloqueia uma taxa de juro significativamente mais baixa.
O diferencial de preços entre escalões não é uniforme. Os maiores saltos de taxa tendem a ocorrer entre 85–90% LTV e 90–95% LTV, onde o risco do credor aumenta mais acentuadamente.
Mesmo um pequeno aumento no depósito pode empurrá-lo para além de um limiar de escalão. Num imóvel de £280.000, a diferença entre 85% LTV e 80% LTV é £14.000 em depósito mas pode poupar 0,3–0,5% na taxa de juro.
| Escalão LTV | Depósito num imóvel de £280k | Taxa aproximada | Prestação mensal (£280k, 25 anos) | vs 60% LTV |
|---|---|---|---|---|
| 60% LTV | £112.000 (40%) | ~4,00% | ~£921 | Referência |
| 75% LTV | £70.000 (25%) | ~4,15% | ~£946 | +£25/mês |
| 80% LTV | £56.000 (20%) | ~4,35% | ~£971 | +£50/mês |
| 85% LTV | £42.000 (15%) | ~4,55% | ~£998 | +£77/mês |
| 90% LTV | £28.000 (10%) | ~4,90% | ~£1.044 | +£123/mês |
| 95% LTV | £14.000 (5%) | ~5,40% | ~£1.126 | +£205/mês |
Escalões de LTV e como os credores os utilizam
Os credores hipotecários do Reino Unido publicam grelhas de taxas que mostram diferentes taxas em cada escalão de LTV. Os escalões padrão são 60%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%, 90% e 95%.
Quando candidata a uma hipoteca, o credor avalia tanto o preço de compra como — crucialmente — a avaliação do perito. Se a avaliação for inferior ao preço de compra, o seu LTV efetivo é mais elevado do que planeado.
As hipotecas a 95% LTV estão disponÃveis ao abrigo do Mortgage Guarantee Scheme, mas o prémio de taxa é significativo.
Limiares chave de LTV a conhecer
- 60% LTV — melhores taxas disponÃveis em todos os grandes credores
- 75% LTV — boas taxas, acessÃveis para compradores com depósito de 25%
- 80% LTV — prémio modesto; primeiro limiar significativo para muitos compradores
- 85% LTV — prémio mais elevado; credores mais seletivos
- 90% LTV — prémio significativo; escolha limitada de credores
- 95% LTV — taxas mais elevadas; apenas produtos do Mortgage Guarantee Scheme
Como o LTV muda ao longo do tempo
O LTV não é fixo — muda à medida que faz reembolsos hipotecários e o valor do seu imóvel flutua. Numa hipoteca de reembolso padrão, cada prestação mensal reduz o saldo em dÃvida.
As variações dos preços dos imóveis também afetam o LTV independentemente dos seus reembolsos. Se comprou uma habitação a £250.000 com uma hipoteca de £225.000 (90% LTV) e o imóvel agora vale £290.000, o seu LTV caiu para aproximadamente 77,6%.
Para calcular o seu LTV atual: divida o saldo da hipoteca em dÃvida pelo valor estimado atual da sua habitação e multiplique por 100.
Como melhorar o seu LTV
Existem duas formas de melhorar o LTV: aumentar o valor do imóvel (denominador) ou reduzir o empréstimo (numerador). Na prática, a alavanca mais controlável é pagar a hipoteca.
Os pagamentos antecipados são a via mais direta. A maioria das hipotecas permite pagamentos antecipados anuais de até 10% do saldo sem acionar um ERC. Um pagamento antecipado de £10.000 num saldo de £200.000 reduz o LTV em cinco pontos percentuais.
As melhorias domésticas podem aumentar o valor do imóvel, o que também reduz o LTV — embora seja menos previsÃvel.
Formas de reduzir o LTV antes de fazer remortgage
- Fazer pagamentos antecipados anuais (até 10% do saldo por ano, sem ERC na maioria dos contratos)
- Usar uma quantia poupada para reduzir o saldo no momento do remortgage
- Beneficiar da valorização do imóvel na sua área
- Investir em melhorias domésticas que acrescentem valor
LTV vs rácio dÃvida/rendimento — compreender ambas as métricas
LTV e rácio dÃvida/rendimento (DTI) são medidas relacionadas mas distintas que os credores utilizam para diferentes fins. LTV mede a segurança do empréstimo. DTI mede a sua capacidade de servir a dÃvida com o rendimento.
Poderia ter um excelente LTV (digamos 60%) mas ainda ser recusado se o DTI for demasiado elevado. Os credores tipicamente querem DTI abaixo de 40–45%. Consulte a nossa calculadora de acessibilidade hipotecária para perceber como o DTI afeta a sua capacidade de endividamento.
Para hipotecas de arrendamento, os credores utilizam uma métrica diferente — o rácio de cobertura de rendas (rendimento de arrendamento como percentagem da prestação hipotecária, tipicamente exigindo 125–145%). Consulte a nossa calculadora de rendimento de arrendamento.